Acheter ou vendre une terre agricole ne se résume plus à s'entendre sur un prix. Deux changements récents touchent directement les transactions : les municipalités disposent maintenant d'un droit de préemption sur certaines terres, et certains acheteurs doivent obtenir une autorisation de la CPTAQ avant de conclure la vente. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer.
Ce qui a changé : le droit de préemption des municipalités
Depuis 2022, une municipalité peut se donner un droit d'achat prioritaire sur certains immeubles de son territoire. Concrètement :
- La municipalité doit d'abord désigner l'immeuble par règlement, aviser le propriétaire et inscrire l'avis au registre foncier, pour une durée maximale de 10 ans.
- Si le propriétaire reçoit une offre d'achat, il doit en aviser la municipalité, avec le prix et les conditions.
- La municipalité dispose alors de 60 jours pour indiquer si elle exerce son droit — aux mêmes conditions que celles convenues avec l'acheteur initial.
Ce droit ne force personne à vendre : il s'applique seulement si le propriétaire décide de le faire. Et une terre en zone agricole demeure protégée par la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA), qui continue de s'appliquer indépendamment de ce nouveau droit municipal.
Source : Union des producteurs agricoles (UPA), août 2026.
Ce qui a changé : certains acheteurs ont besoin d'une autorisation de la CPTAQ
Depuis la Loi visant à assurer la pérennité du territoire agricole et sa vitalité (projet de loi 86), la CPTAQ contrôle certaines acquisitions de terres agricoles de 4 hectares et plus. Une autorisation est notamment requise :
- Pour un fonds d'investissement.
- Pour un acheteur qui n'est pas un producteur enregistré, lorsque la terre est située à moins d'un kilomètre d'un périmètre urbain, dans certaines MRC et communautés métropolitaines.
- Des règles de résidence s'appliquent aussi aux sociétés qui achètent des terres.
Un producteur enregistré qui achète dans sa région n'en a généralement pas besoin. Une acquisition faite sans l'autorisation requise peut être annulée.
Pour un acheteur visé, la demande doit démontrer que le projet sert l'agriculture. Selon l'article 79.0.11 de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, la CPTAQ prend en considération (CPTAQ) :
- l'usage projeté, notamment l'intention de réaliser un projet agricole;
- le potentiel agricole de la terre et des lots avoisinants;
- les possibilités d'utilisation à des fins agricoles;
- l'incidence de l'acquisition sur le prix des terres agricoles de la région;
- les effets de l'acquisition ou de l'usage projeté sur le développement économique de la région;
- la valorisation des produits agricoles et la mise en valeur des terres sous-exploitées;
- la concentration de la propriété des terres agricoles et l'accès à celles-ci pour la relève;
- l'effet sur l'occupation du territoire.
Les trois premiers critères reposent directement sur l'agronomie : un dossier qui documente le potentiel des sols, le projet d'exploitation et l'état des lieux fait toute la différence.
Sources : UPA, novembre 2025; CPTAQ.
La vraie valeur d'une terre : ce qu'on ne voit pas sur la fiche de vente
Les règles changent, mais la valeur d'une terre agricole repose toujours sur les mêmes bases :
- Un drainage adéquat et fonctionnel.
- Une terre en santé, bien amendée, avec un sol non compacté.
- Des ponceaux en bon état.
- Une bande riveraine conforme et bien entretenue.
- Un chemin d'accès solide.
- Et surtout, la conformité réglementaire.
Ce dernier point est le plus important. AGC a traité plusieurs dossiers où de nouveaux propriétaires se sont retrouvés aux prises avec les manquements des anciens : travaux faits sans autorisation, remblais non conformes, cours d'eau modifiés, bandes riveraines cultivées. Au Québec, c'est le propriétaire actuel que les inspecteurs contacteront, même si le problème date d'avant l'achat.
Avant d'acheter : faites vérifier
Les courtiers immobiliers font un travail essentiel, mais ils ne sont pas toujours habitués à ces questions techniques. Avant de signer, posez les bonnes questions, et faites-les poser par un professionnel :
- Des travaux ont-ils été faits sur la terre? Drainage, remblai, nivellement, déboisement, travaux dans un cours d'eau. Avec quelles autorisations?
- Le drainage fonctionne-t-il? Plans de drainage, âge des drains, sorties et ponceaux.
- Dans quel état sont les sols? Compaction, fertilité, zones mal égouttées.
- Les bandes riveraines et les cours d'eau sont-ils conformes?
- Y a-t-il des décisions de la CPTAQ ou des avis d'infraction liés à la propriété?
- L'immeuble est-il visé par un droit de préemption municipal? Le registre foncier vous le dira.
- Ai-je besoin d'une autorisation de la CPTAQ pour acheter?
Une vérification avant l'achat coûte peu, comparée à des travaux de mise en conformité ou à une remise en état exigée après coup.
Et si vous vendez?
Le même raisonnement s'applique à l'inverse. Une terre dont le drainage, les sols et la conformité sont documentés rassure les acheteurs et justifie sa valeur, droit de préemption ou non. Un délai supplémentaire et une part d'incertitude liés au droit de préemption peuvent faire hésiter certains acheteurs — une raison de plus de présenter une terre dont la valeur est solide et bien documentée.
Comment AGC peut vous aider
- Préparation de demandes d'autorisation à la CPTAQ.
- Évaluation agronomique de la terre avant l'achat.
- Vérification de la conformité réglementaire (bande riveraine, drainage, environnement).
- Évaluation du drainage et des infrastructures agricoles.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour les aspects légaux et notariés d'une transaction (contrat, titre de propriété, droit de préemption), consultez un notaire ou un avocat. Sources : UPA, août 2026 et novembre 2025; CPTAQ.
